- コラム
湘南で空き家を相続したら最初の7日間でやること【緊急度別チェックリスト】
はじめに：相続直後の混乱、まずは深呼吸を
「父（母）が亡くなって茅ヶ崎の実家が空き家になったけど、何から手をつけたらいいの？」
「藤沢の古い家を相続したけど、遠方に住んでいて頻繁に行けない…」
「鎌倉の空き家、放置していたら近所から苦情がきそうで心配」
湘南エリアで空き家を相続された方から、このようなご相談を数多くいただきます。
相続直後は葬儀や各種手続きで混乱し、空き家のことまで頭が回らないのは当然です。しかし、適切な初期対応をすることで、後々の大きなトラブルや費用を防ぐことができます。
この記事では、湘南・県西部16市町村で空き家を相続した方が、最初の7日間で最低限やっておくべきことを、優先順位をつけて分かりやすく解説します。「何をしたらいいか分からない」という不安を解消し、安心して次のステップに進めるよう、実践的なガイドとしてご活用ください。
🚨 緊急度別アクション一覧【まず全体像を把握しましょう】
空き家を相続したときの対応は、緊急度によって3つのレベルに分けて考えることが重要です。
最も緊急度が高いのは安全確認です。建物が倒壊の危険性がないか、近隣に迷惑をかけていないかを、まず1日以内に確認しましょう。電気やガスなどのライフラインも、火災などの重大事故につながる可能性があるため、早急な確認が必要です。
次に重要なのは、近隣住民や行政との関係構築です。空き家は地域コミュニティの一部であり、適切なコミュニケーションを取ることで、今後の管理がスムーズになります。2-4日以内を目安に、きちんとした挨拶と現状報告を行いましょう。
そして1週間以内に整理すべきなのが、各種契約の整理と今後の方針検討です。ライフラインの契約や保険、郵便物の転送など、放置すると後々面倒になる手続きを済ませ、中長期的な管理方針を固めることが大切です。
【1-2日目】安全確認と緊急対応
建物の安全確認：命に関わる危険がないかをチェック
まず最初に行うべきは、建物の外観チェックです。相続した家が、通行人や近隣住民に危害を加える可能性がないかを確認します。屋根瓦がずれていたり、外壁に大きなひび割れがあったりすると、強風や地震の際に落下する危険があります。
特に湘南エリアは海風が強く、台風の影響も受けやすい地域です。屋根や雨樋の状態、外壁の劣化具合は、内陸部よりも進行が早い傾向があります。もし明らかに危険な状態を発見した場合は、応急処置を検討するか、市役所に相談することが重要です。
基礎部分の沈下や亀裂も要注意ポイントです。建物全体の安全性に関わる問題で、放置すると近隣にも影響を及ぼす可能性があります。また、庭にある立木やブロック塀の状態も確認しましょう。倒れそうな樹木や傾いたブロック塀は、通行人への危険だけでなく、台風時には近隣の建物に被害を与える可能性もあります。
ライフラインの状況確認：火災や事故を防ぐために
電気系統の確認は、火災防止の観点から非常に重要です。まずブレーカーの位置を確認し、正常に作動するかをチェックします。古い配線は漏電の危険性があるため、異常な発熱や焦げ臭い匂いがないかも注意深く確認しましょう。
水道については、水漏れの有無を最優先で確認します。特に冬場に凍結で配管が破裂している場合、大量の水漏れが発生し、近隣にも迷惑をかける可能性があります。水道メーターが異常に回っていないか、床下や外壁周辺に水たまりができていないかをチェックしましょう。
ガスの確認は最も慎重に行う必要があります。プロパンガスの場合はボンベの状態を、都市ガスの場合はメーター周辺を確認します。ガス臭がする場合は、絶対に電気のスイッチに触れず、窓を開けて換気し、すぐにガス会社に連絡してください。
防犯対策：「空き家」だと悟られないために
空き家は犯罪の標的になりやすいため、基本的な防犯対策が必要です。すべての窓や扉がしっかりと施錠されているかを確認し、壊れた鍵や窓ガラスがあれば応急的に修理しましょう。完全な修理は後日でも構いませんが、侵入を防ぐ最低限の対策は早急に行う必要があります。
「人が住んでいない」ことが外部から分かってしまうと、不法侵入や放火などのリスクが高まります。郵便ポストにチラシが山積みにならないよう定期的に整理し、夜間は電気を点灯させるなど、生活感を演出することが効果的です。
【3-4日目】近隣・行政対応
近隣住民への挨拶：良好な関係が今後を左右する
空き家の管理において、近隣住民との関係は非常に重要です。適切な挨拶と説明を行うことで、協力的な関係を築くことができ、何か問題が発生した際にも早期に連絡をもらうことができます。
挨拶に適した時間帯は、平日なら夕方5-7時頃、休日なら午前10-11時頃です。この時間帯であれば、多くの方が在宅しており、忙しすぎない時間帯でもあります。菓子折り（1,000円程度）と、連絡先を記載したメモを持参すると丁寧な印象を与えます。
挨拶では、まず故人への哀悼の意を示していただいた場合は感謝を伝え、今後の管理について説明します。「しばらく空き家の状態が続きますが、定期的に様子を見に来ます。ご迷惑をおかけしないよう努めますので、何かございましたらご連絡ください」といった内容で十分です。
この機会に、近隣で何か困っていることがないかも確認しましょう。例えば、庭木の枝が道路に出ている、雨樋から水があふれているなど、気づいていない問題があるかもしれません。早期に対処することで、より良い関係を維持できます。
市役所・町役場への相談：行政サポートを活用する
各自治体には空き家に関する相談窓口が設置されており、様々なサポートを受けることができます。湘南エリアの主要自治体では、藤沢市住宅政策課、茅ヶ崎市まちづくり政策課、鎌倉市まちづくり政策課、平塚市まちづくり政策課が担当窓口となっています。県西部エリアでは、小田原市都市政策課が充実した相談体制を整えています。
相談では、まず地域の空き家に関する条例や規制について確認しましょう。自治体によって、空き家の管理義務や報告義務の内容が異なる場合があります。また、利用できる補助金制度があるかも重要な確認ポイントです。建物状況調査や仲介手数料への補助など、活用できる制度があれば後々の負担軽減につながります。
地域の空き家バンクについても確認しておくと良いでしょう。将来的に売却や賃貸を検討する場合、自治体が運営する空き家バンクに登録することで、移住希望者とのマッチングが期待できます。
現状の記録：将来のために詳細な記録を残す
空き家の現状を詳細に記録しておくことは、将来の様々な場面で役立ちます。まず建物の外観を4方向から撮影し、各部屋の状況も記録します。キッチン、浴室、トイレなどの水回り設備の状態は特に詳しく撮影しておきましょう。
損傷や不具合がある箇所は、複数の角度から詳細に撮影します。これらの記録は、将来の売却時に物件の状況を説明する資料として活用できるほか、保険申請が必要になった場合の証拠としても重要です。
撮影と同時に、気づいた点をメモに残しておくことも大切です。例えば「2階の和室に雨漏りの跡あり」「1階洗面所の水栓から水漏れ」など、具体的な状況を文字でも記録しておくと、後で専門家に相談する際に正確な情報を伝えることができます。
【5-6日目】ライフライン整理
電気・ガス・水道の契約整理：必要性を判断して対応
ライフラインの契約については、空き家をどのように管理するかによって判断が変わります。定期的に訪問して清掃や換気を行う場合は、電気と水道は継続した方が便利です。一方、長期間訪問しない場合は、不要な契約は停止することで費用を抑えることができます。
電気については、完全に停止すると防犯面でリスクが高まることを考慮しましょう。夜間の照明や防犯機器の電源として必要な場合もあります。名義変更をして最低限の契約を維持するか、一時的に停止するかを慎重に判断する必要があります。
水道は清掃時に必要になることが多いため、多くの場合は継続することをお勧めします。ただし、冬場に凍結の危険性がある地域では、適切な凍結防止対策を講じるか、一時的に停止することも検討しましょう。
ガスについては、使用しない場合は安全のため停止することを強く推奨します。都市ガスとプロパンガスでは手続き先が異なるため、事前に確認してから連絡しましょう。
郵便・保険の手続き：重要な書類を見逃さないために
郵便物の転送手続きは、重要な書類を見逃さないために必要です。故人宛の公的な書類や、固定資産税などの納税通知書が届く可能性があります。日本郵便の転送サービスを利用して、確実に受け取れるよう手配しましょう。
火災保険については、契約内容を詳しく確認することが重要です。空き家期間中でも保険が適用されるか、どのような条件があるかを保険会社に確認しましょう。場合によっては、空き家用の保険に変更する必要があるかもしれません。
家財保険についても検討が必要です。空き家になったことで盗難リスクが高まる可能性があり、残された家財の価値に応じて保険の見直しを検討しましょう。
【7日目】防犯強化と今後の方針
セキュリティ対策の強化：長期管理に向けた準備
1週間の基本対応を終えたら、より本格的な防犯対策を検討しましょう。人感センサーライトの設置は、侵入者への威嚇効果があり、同時に近隣住民にも「管理されている家」という印象を与えます。
防犯カメラの設置も効果的ですが、本格的なシステムでなくても、ダミーカメラでも一定の抑制効果があります。ただし、隣接する住宅のプライバシーに配慮した設置位置を選ぶことが重要です。
庭の手入れも重要な防犯対策の一つです。雑草が生い茂り、庭木が伸び放題になっていると、「管理されていない家」という印象を与え、犯罪の標的になりやすくなります。完璧な手入れは必要ありませんが、最低限の清潔感を保つことが大切です。
今後の方針検討：冷静な判断のために情報収集
7日間の緊急対応を終えたら、今後の方針について落ち着いて考える時期です。選択肢は大きく分けて4つあります：そのまま維持管理を続ける、何らかの活用を検討する、売却を検討する、解体を検討する、という選択肢です。
維持管理を続ける場合は、定期的な訪問スケジュールと管理体制を確立する必要があります。月1回程度の外観確認、季節ごとの清掃、年1回の専門的な点検など、計画的な管理が必要になります。
活用を検討する場合は、賃貸、民泊、シェアハウスなど、様々な選択肢があります。湘南エリアは観光地としての魅力もあり、立地によっては高い収益性が期待できる場合もあります。ただし、初期投資や運営の手間も考慮する必要があります。
売却や解体を検討する場合は、不動産会社や解体業者から見積もりを取ることから始めましょう。複数の業者から話を聞くことで、適正な価格や条件を把握することができます。
🌊 湘南エリア特有の注意点
塩害対策：海風による影響を理解する
湘南エリアの空き家管理で最も重要なのが塩害対策です。海に近い地域では、海風に含まれる塩分が建物に様々な影響を与えます。特に金属部分の腐食が進行しやすく、門扉、雨樋、エアコンの室外機などは定期的なメンテナンスが必要です。
海からの距離によって影響の程度は変わりますが、一般的に海から1km以内の物件では月1回程度、1-3km程度の物件でも2-3ヶ月に1回程度は水洗いによる塩分除去が推奨されます。これを怠ると、金属部分の腐食が急速に進行し、大規模な修繕が必要になる可能性があります。
外壁材や屋根材についても、塩害の影響を受けやすい材質があります。特にトタンやアルミ製の部材は要注意で、定期的な点検と適切なメンテナンスが建物の寿命を大きく左右します。
津波・浸水リスク：将来を見据えた対策
湘南エリアの沿岸部では、津波や高潮による浸水リスクを考慮する必要があります。各市町村が公表しているハザードマップで、相続した物件がどの程度のリスクエリアにあるかを確認しましょう。
津波浸水想定区域内の物件では、将来の売却や賃貸時に説明義務が生じる場合があります。正確な情報を把握しておくことで、適切な価格設定や条件交渉が可能になります。
避難場所や避難経路についても確認しておくと良いでしょう。緊急時に適切に対応できるよう、地域の防災情報を把握しておくことが重要です。
観光地特有の問題：魅力とリスクの両面
鎌倉市、箱根町、湯河原町などの観光地エリアでは、観光客による影響を考慮する必要があります。一方で観光地としての魅力は、将来的な活用において大きなメリットとなる可能性があります。
しかし、観光客による不法侵入や無断撮影、ゴミの不法投棄などのリスクもあります。明確な立入禁止の表示や、定期的な見回りが他の地域より重要になります。
観光シーズンと閑散期で地域の様子が大きく変わることも特徴です。夏場は多くの観光客で賑わう一方、冬場は人通りが少なくなり防犯面でのリスクが高まる可能性があります。
山間部特有の問題：自然環境への対応
箱根町、山北町、南足柄市などの山間地域では、獣害対策が重要な課題です。イノシシ、シカ、場合によってはクマなどの野生動物が建物に侵入し、内部を荒らす可能性があります。
台風時の倒木リスクも山間部特有の問題です。敷地内の樹木だけでなく、隣接する山林の樹木が倒れて建物に被害を与える可能性もあります。定期的な樹木の健康状態チェックが重要です。
積雪や凍結による交通アクセスの問題も考慮する必要があります。冬場の管理が困難になる可能性があるため、季節に応じた管理計画を立てることが大切です。
8日目以降：中長期的な対応へ
7日間の緊急対応が完了したら、次は中長期的な視点での対応が必要になります。最も重要なのは相続登記の手続きです。2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記を完了しなければなりません。
固定資産税の住宅用地特例を維持するためには、適切な管理を継続する必要があります。管理不全の状態が続くと、税額が大幅に増加する可能性があります。
専門家チームの構築も重要な要素です。司法書士、税理士、不動産業者など、それぞれの専門分野で信頼できるパートナーを見つけることで、より適切な判断ができるようになります。
定期管理のスケジュールを確立し、月1回の外観確認、季節ごとの清掃、年1回の専門的な点検など、計画的な管理体制を整えることが、長期的な資産価値の維持につながります。
まとめ：7日間で基盤を作り、安心して次のステップへ
湘南エリアで空き家を相続することは決して珍しいことではありませんが、適切な初期対応を行うことで、その後の管理や活用がスムーズに進みます。この7日間のステップを踏むことで、大きなトラブルを防ぎ、今後の方針を冷静に考える基盤ができます。
最も重要なのは、安全第一で対応することです。建物や近隣の安全を確保し、写真と書類で現状をしっかりと記録し、近隣住民や行政との良好な関係を築くことが、すべての基礎となります。
湘南エリア特有の塩害や観光地特性なども理解した上で、計画的な管理を行うことが重要です。一人で悩まず、必要に応じて専門家の力を借りながら、相続した空き家が地域の資産として、そしてあなたの大切な財産として活かされることを目指しましょう。
この7日間で基本的な対応ができたら、さらに詳しい管理方法や活用方法について学び、最適な選択を行うための情報収集を進めてください。