湘南空き家バンク

1. なぜ今、湘南・県西部エリアの空き家活用なのか

神奈川県の湘南・県西部エリアは、従来の湘南3市（藤沢市、茅ヶ崎市、鎌倉市）から箱根・西湘・県西部内陸の13市町村まで含めた16市町村へと対象を拡大することで、空き家活用の可能性が飛躍的に広がりました。

この地域拡大により実現する主なメリットは以下の通りです：

• 多様な地域特性の活用：観光地、住宅地、商業地それぞれの特性を活かした最適な収益化戦略
• 幅広い価格帯への対応：家賃相場5.6万円（小田原市）から7.0万円（鎌倉市）まで投資予算に応じた選択肢
• アクセス網の充実：JR東海道線・小田急線・箱根登山鉄道等による都心からの良好なアクセス
• 観光需要の多様化：年間838万人（小田原市）から2031万人（箱根町）まで変化に富んだ観光客数

本記事では、これら16市町村を地域特性別に4つのエリアに分類し、それぞれの最適な空き家活用戦略を実データに基づいて詳細に解説いたします。

2. 地域特性による分類と基本戦略

2.1 観光地型エリアの特徴

• 対象市町村：箱根町、真鶴町、湯河原町、鎌倉市
• 基本戦略：観光客をターゲットとした短期滞在型活用法（民泊・ゲストハウス）
• 収益性：民泊 12-20%の年間利回り期待
• メリット：高い観光需要による安定収益、季節変動による価格調整可能
• 注意点：営業日数制限（年間180日）、地域住民との調和重視

2.2 住宅地型エリアの特徴

• 対象市町村：藤沢市、茅ヶ崎市、平塚市、大磯町、二宮町
• 基本戦略：居住者をターゲットとした中長期滞在型活用法（賃貸・シェアハウス）
• 収益性：賃貸 8-12%、シェアハウス 15-25%の年間利回り
• メリット：安定した居住需要、都心通勤者のベッドタウン機能
• 注意点：長期空室リスク、原状回復費用の発生

2.3 商業地型エリアの特徴

• 対象市町村：小田原市、南足柄市、開成町、大井町、松田町、中井町、山北町
• 基本戦略：事業者をターゲットとした多目的活用法（コワーキング・事務所・倉庫）
• 収益性：コワーキング 8-15%、トランクルーム 18-30%の年間利回り
• メリット：テレワーク需要の拡大、多様な活用方法の選択肢
• 注意点：用途変更の建築確認申請、設備投資の必要性

3. 湘南3市詳細分析

3.1 藤沢市：観光・住宅地ハイブリッド戦略

基本データ

• 人口：約43万人
• 家賃相場：6.9万円（1R-1K平均）
• 主要交通：JR東海道線、小田急江ノ島線、江ノ島電鉄
• 観光客数：江の島エリアを中心に年間約1,700万人

地域特性と強み

藤沢市は江の島という全国有数の観光地を有しながら、湘南台や藤沢駅周辺は都心への通勤に便利な住宅地として機能しています。この二面性が空き家活用において大きなアドバンテージとなります。

推奨活用法と理由

エリア別戦略

• 江の島・片瀬エリア：民泊・ゲストハウス
  年間を通じた観光需要
  サーフィン・マリンスポーツ愛好者の宿泊需要
  外国人観光客の増加傾向
• 湘南台・藤沢駅周辺：シェアハウス・賃貸
  大学生・若手社会人の住宅需要
  都心への通勤利便性
  商業施設の充実
• 辻堂エリア：コワーキングスペース
  2025年に「BIZcomfort湘南台」開設などワーケーション需要拡大
  テラスモール湘南周辺の開発進展

収益性の目安

活用方法	初期投資目安	月間収益目安	年間利回り
民泊（江の島エリア）	200-400万円	15-25万円	15-20%
シェアハウス（住宅地）	300-500万円	20-35万円	18-25%
コワーキング（辻堂）	400-600万円	12-20万円	10-15%

注意点・リスク

• 江の島エリアは観光地のため騒音問題への配慮が必要
• 夏季の観光繁忙期と冬季の閑散期で収益格差が大きい
• 民泊は年間180日の営業日数制限あり

3.2 茅ヶ崎市：サーフタウンとしての独自性活用

基本データ

• 人口：約24万人
• 家賃相場：6.5万円（1R-1K平均）
• 主要交通：JR東海道線
• 観光特性：サザンビーチ、サーフィン文化の中心地

地域特性と強み

茅ヶ崎市は「サザンオールスターズ」発祥の地として全国的な知名度を誇り、湘南の中でも特にサーフィン文化が根付いた地域です。年間を通じてサーファーや海好きの若者が集まる特性があります。

推奨活用法と理由

特化型戦略

• サーファー向けシェアハウス：
  サーフボード保管スペース付きの設計
  海まで徒歩圏内の立地重視
  国内外のサーファーコミュニティとの連携
• アーティスト向けシェアスタジオ：
  音楽・アート系クリエイターの集積地
  防音設備を活かした音楽スタジオ運営
  ライブハウス・ギャラリー機能の併設

収益性の目安

活用方法	初期投資目安	月間収益目安	年間利回り
サーファー向けシェアハウス	250-400万円	18-28万円	20-25%
アーティストシェアスタジオ	300-500万円	15-25万円	15-20%
一般賃貸	200-300万円	10-15万円	12-18%

成功のポイント

• サーフィン・音楽コミュニティとのネットワーク構築
• 海へのアクセス性を最大限活用した差別化
• 湘南の文化的魅力を活かしたブランディング

3.3 鎌倉市：歴史文化と高級住宅地のプレミアム戦略

基本データ

• 人口：約17万人
• 家賃相場：7.0万円（1R-1K平均、湘南3市で最高）
• 主要交通：JR東海道線、江ノ島電鉄
• 観光客数：年間約1,200万人（寺社仏閣中心）

地域特性と強み

鎌倉市は古都としての歴史的価値と、高級住宅地としてのブランド力を併せ持つ特別なエリアです。国内外の観光客に加え、富裕層の別荘需要も高く、空き家活用においても高付加価値戦略が有効です。

推奨活用法と理由

プレミアム戦略

• 高級民泊・バケーションレンタル：
  古民家リノベーションによる付加価値向上
  外国人富裕層観光客をターゲット
  文化体験プログラム（茶道・書道等）の提供
• クリエイター向けワークショップスペース：
  アーティスト・作家の創作拠点需要
  鎌倉の文化的環境を活かした付加価値
  ワークショップ・展示会開催可能な多目的空間

収益性の目安

活用方法	初期投資目安	月間収益目安	年間利回り
高級民泊	500-800万円	25-40万円	15-20%
クリエイターワークショップ	400-600万円	20-30万円	12-18%
高級賃貸	300-500万円	15-22万円	10-15%

注意点・リスク

• 景観条例・文化財保護規制による建築制限
• 高級路線のため初期投資が高額
• 観光客による住環境への影響を配慮した運営が必要

4. 箱根エリア詳細分析

4.1 小田原市：県西部の中心都市としての多様性活用

基本データ

• 人口：約19万人
• 家賃相場：5.6万円（16市町村中最安値）
• 主要交通：JR東海道線・新幹線、小田急線、箱根登山鉄道、大雄山線
• 観光客数：838万人（2024年、3年連続過去最高更新）

地域特性と強み

小田原市は神奈川県西部の交通の要衝として、5社6路線が乗り入れる交通アクセスの良さが最大の強みです。新幹線利用で東京から約30分という立地でありながら、家賃相場は湘南3市と比べて大幅に安く、コストパフォーマンスに優れた投資エリアといえます。

推奨活用法と理由

多角的戦略

• 小田原城周辺：観光客向け民泊
  小田原城という明確な観光資源
  外国人観光客の増加傾向
  歴史・文化体験プログラムとの連携可能性
• 駅周辺商業地：コワーキングスペース・レンタルオフィス
  都心からのアクセス性を活かしたサテライトオフィス需要
  起業家・フリーランサーの増加
  行政の創業支援策との連携
• 住宅地エリア：子育て世代向けファミリー賃貸
  都心通勤可能でありながら自然環境良好
  教育環境の充実
  住宅コストの低さによる移住需要

収益性の目安

活用方法	初期投資目安	月間収益目安	年間利回り
観光客向け民泊	150-300万円	12-20万円	15-20%
コワーキングスペース	200-400万円	10-18万円	12-18%
ファミリー賃貸	200-350万円	8-14万円	10-15%

4.2 箱根町：国際観光地としてのプレミアム戦略

基本データ

• 人口：約1.1万人
• 観光客数：2,031万人（2024年、6年ぶり2,000万人突破）
• 主要交通：箱根登山鉄道、箱根ロープウェイ、海賊船
• 特徴：国際的温泉リゾート地、富士箱根伊豆国立公園

地域特性と強み

箱根町は国内最高峰の観光地として、年間2,000万人を超える観光客が訪れる特別なエリアです。外国人観光客の比率も高く、高品質な宿泊施設への需要が旺盛です。

推奨活用法と理由

高付加価値戦略

• 温泉付き高級民泊：
  温泉という他地域にない差別化要素
  外国人富裕層の長期滞在需要
  1泊2-5万円の高単価設定可能
• 企業研修施設・セミナーハウス：
  自然環境を活かした研修需要
  都心からの適度な距離感
  チームビルディング・リトリート需要

箱根町特有の規制

箱根町は神奈川県内で唯一、民泊に対する地域・期間制限があります：

• 制限区域：温泉地域の一部
• 制限期間：特定の観光繁忙期

対応策：事前の条例確認と適切な届出手続きが必須

収益性の目安

活用方法	初期投資目安	月間収益目安	年間利回り
温泉付き高級民泊	800-1,500万円	40-80万円	18-25%
企業研修施設	600-1,000万円	25-45万円	15-22%

4.3 真鶴町・湯河原町：海と温泉の隠れた魅力

真鶴町の特性

• 人口：約0.7万人
• 特徴：相模湾に面した漁港町、真鶴半島の自然美
• 家賃相場：約5.2万円（推定）

湯河原町の特性

• 人口：約2.4万人
• 特徴：温泉地、文豪ゆかりの地
• 家賃相場：6.4万円

推奨活用法

真鶴町：海辺リゾート戦略

• 釣り愛好者向けゲストハウス
• アーティスト向けレジデンス（景観の美しさを活用）
• ワーケーション施設（海を見ながらの仕事環境）

湯河原町：温泉文化戦略

• 温泉付き長期滞在施設
• 健康・ウェルネス民泊
• 文学・文化体験宿泊施設

5. 湘南西エリア詳細分析

5.1 平塚市：商工業都市としての事業活用

基本データ

• 人口：約26万人
• 家賃相場：5.9万円
• 主要交通：JR東海道線
• 特徴：工業地帯、湘南ベルマーレのホームタウン

推奨活用法

• 企業向けレンタルオフィス・サテライトオフィス
• トランクルーム・貸し倉庫（18-30%の高利回り期待）
• スポーツ関連施設（ベルマーレファン向け）

5.2 大磯町・二宮町：落ち着いた住環境活用

共通特性

• 東海道線沿線の良好な住環境
• 都心への通勤圏内
• 比較的地価が安定

推奨活用法

• 子育て世代向けファミリー賃貸
• 高齢者向けサービス付き住宅
• テレワーク対応住宅

6. 県西部内陸エリア詳細分析

6.1 南足柄市：金太郎のふるさとブランド活用

基本データ

• 人口：約4.2万人
• 特徴：金太郎伝説、足柄峠、大雄山最乗寺
• 主要交通：大雄山線

推奨活用法

• 観光客向け古民家民泊（金太郎テーマ）
• 登山客向けゲストハウス
• 農業体験施設

6.2 開成町・大井町・松田町・中井町・山北町：自然環境活用

共通推奨戦略

• アウトドア愛好者向け宿泊施設
• 農家民宿・グリーンツーリズム
• 企業の福利厚生施設
• 移住希望者向けお試し住宅

7. 活用法別収益比較表

活用方法	適用エリア	初期投資	年間利回り	管理難易度	収益安定性
高級民泊	箱根町、鎌倉市	500-1,500万円	15-25%	高	中（季節変動大）
一般民泊	藤沢市、小田原市	150-400万円	12-20%	中	中
シェアハウス	湘南3市、平塚市	250-500万円	15-25%	中	高
一般賃貸	全エリア	200-400万円	8-15%	低	高
コワーキング	藤沢市、小田原市	300-600万円	8-15%	中	中
トランクルーム	平塚市、小田原市	100-300万円	18-30%	低	高
農家民宿	県西部内陸エリア	200-500万円	10-18%	高	中（季節変動）

8. 成功事例とポイント

8.1 江の島エリアのサーファー向けシェアハウス成功事例

事例概要

• 物件：築25年戸建て住宅（4LDK）
• 初期投資：350万円（リノベーション費用含む）
• 月間収益：28万円
• 年間利回り：24%

成功要因

• ターゲットの明確化：国内外のサーファー専門
• 設備の特化：サーフボード保管庫、ウェットスーツ乾燥室の設置
• コミュニティ形成：入居者同士の交流促進、サーフィン情報共有
• 立地活用：海まで徒歩3分の好立地

8.2 小田原市のコワーキングスペース成功事例

事例概要

• 物件：築20年店舗兼住宅（1階店舗部分活用）
• 初期投資：480万円
• 月間収益：18万円
• 年間利回り：15%

成功要因

• 立地選定：小田原駅徒歩5分、新幹線利用者にも便利
• 設備充実：高速Wi-Fi、会議室、個別ブース
• 地域連携：小田原市の創業支援制度との連携
• 複合サービス：イベント開催、セミナー会場としても活用

8.3 成功のための共通ポイント

• 地域特性の徹底理解：各エリアの強みを最大限活用
• ターゲットの明確化：曖昧な戦略では収益性が低下
• 初期投資の最適化：過剰投資を避け、段階的改善
• 地域コミュニティとの連携：地元との良好な関係構築
• 法規制の遵守：建築基準法、消防法等の確実な対応
• 継続的な改善：利用者フィードバックに基づく設備・サービス向上

9. まとめと行動指針

9.1 エリア別最適戦略まとめ

エリア分類	代表市町村	最適活用法	期待利回り	投資優先度
観光地型	箱根町、鎌倉市	高級民泊、文化体験施設	15-25%	★★★
住宅地型	藤沢市、茅ヶ崎市	シェアハウス、賃貸	12-25%	★★★
商業地型	小田原市、平塚市	コワーキング、トランクルーム	8-30%	★★
自然環境型	県西部内陸6町	農家民宿、体験施設	10-18%	★

9.2 投資戦略の立て方

Step 1: 予算と目標利回りの設定

• 少額投資（200万円以下）：トランクルーム、県西部内陸の民宿
• 中額投資（200-500万円）：一般民泊、シェアハウス、コワーキング
• 高額投資（500万円以上）：高級民泊、複合施設

Step 2: エリア選定

• 交通アクセスの確認：最寄り駅からの距離、都心へのアクセス時間
• 競合状況の調査：同じ活用法の供給状況
• 地域規制の確認：民泊条例、建築制限等
• 将来性の評価：人口動態、開発計画

Step 3: 事業計画の策定

• 収益シミュレーション：月間収益、年間収益、投資回収期間
• リスク分析：空室率、修繕費、規制変更リスク
• 運営体制：自主管理 vs 管理委託
• 出口戦略：売却、活用法変更の可能性

9.3 今後の展望

湘南・県西部エリアの空き家活用市場は、以下の要因により今後さらに拡大が予想されます：

• テレワークの定着：コワーキングスペース、ワーケーション需要の継続的拡大
• インバウンド回復：外国人観光客の増加による宿泊需要増
• 移住促進政策：各自治体の移住支援策による新規住民増
• ライフスタイルの多様化：シェアリングエコノミーの浸透

行動開始のための3つのステップ

1. 情報収集：興味のあるエリアの詳細調査（現地視察、市役所相談）
2. 専門家相談：不動産業者、行政書士、税理士等への相談
3. 小規模スタート：リスクを抑えた小規模投資からの開始

湘南・県西部16市町村という広域エリアの特性を理解し、各地域に最適化された戦略を実行することで、空き家という地域課題を収益機会に転換することが可能です。まずは自分の投資目標と予算に最も適したエリア・活用法を選択し、段階的に事業を拡大していくことをお勧めいたします。