湘南空き家バンク

はじめに：湘南・県西部エリアの賃貸市場の魅力

神奈川県の湘南エリアから県西部にかけての地域は、それぞれ異なる特色を持ちながらも、安定した賃貸需要を誇る魅力的な投資エリアです。海岸線の湘南ブランド、温泉地の箱根・湯河原、歴史ある小田原城下町など、多様な地域特性を活かした戦略的な賃貸経営が可能です。

STEP1：エリア別特性と賃貸市場分析【基礎知識編】

1-1. 湘南エリア（藤沢市・茅ヶ崎市・鎌倉市）

藤沢市の特徴

• 交通アクセス: JR東海道線、小田急江ノ島線で都心直結
• 平均家賃相場: 6.9万円（1R 6-8万円、2LDK 12-16万円）
• ターゲット層: 通勤サラリーマン、海志向の若年層、ファミリー
• 賃貸需要: 非常に高い（駅近は特に競争激化）

茅ヶ崎市の特徴

• 交通アクセス: JR東海道線で横浜・東京直結
• 平均家賃相場: 6.5万円（1R 5.5-7.5万円、2LDK 10-14万円）
• ターゲット層: サーファー、海近志向、リモートワーカー
• 賃貸需要: 高い（海近物件は根強い人気）

鎌倉市の特徴

• 交通アクセス: JR東海道線、江ノ電で観光地アクセス良好
• 平均家賃相場: 7.0万円（1R 7-9万円、2LDK 14-18万円）
• ターゲット層: 歴史・文化志向、高所得者、観光業従事者
• 賃貸需要: 高い（ブランド力で高家賃設定可能）

1-2. 県西部エリア（小田原・箱根・西湘地域）

小田原市の特徴

• 交通アクセス: JR東海道線、小田急小田原線、新幹線停車駅
• 平均家賃相場: 5.6万円（1R 5-7万円、2LDK 9-13万円）
• ターゲット層: 通勤者、地元勤務者、新幹線利用ビジネスマン
• 賃貸需要: 安定（県西部の中心都市）

箱根町の特徴

• 交通アクセス: 小田急線、JR東海道線からバス
• 平均家賃相場: 6.0万円（観光地特性で変動大）
• ターゲット層: 観光業従事者、リゾート志向、別荘利用
• 賃貸需要: 特殊（民泊・短期賃貸との使い分け重要）

湯河原町の特徴

• 交通アクセス: JR東海道線湯河原駅
• 平均家賃相場: 6.4万円（1R 5-7万円、2LDK 8-12万円）
• ターゲット層: 温泉地勤務者、リタイア層、療養目的
• 賃貸需要: 安定（温泉街特有の需要）

平塚市の特徴

• 交通アクセス: JR東海道線で都心直結
• 平均家賃相場: 5.9万円（1R 5-7万円、2LDK 10-14万円）
• ターゲット層: 工業地帯勤務者、ファミリー、通勤者
• 賃貸需要: 高い（工業都市として安定）

その他市町村（大磯町・二宮町・真鶴町・南足柄市・開成町・大井町・松田町・中井町・山北町）

• 平均家賃相場: 4.0-6.0万円（地域により変動）
• 特徴: 自然豊か、静かな住環境、家賃相場が安い
• ターゲット層: 地元勤務者、自然志向、子育て世代

STEP2：エリア別賃貸戦略【戦略編】

2-1. 湘南エリア戦略

藤沢市戦略

■高収益ポイント

• 駅徒歩10分以内は高家賃設定可能
• 海近物件は「湘南ライフ」をアピール
• ファミリー向けは教育環境の良さを強調

■注意点

• 競合物件多数のため差別化必須
• 津波リスクエリアは事前説明要

茅ヶ崎市戦略

■高収益ポイント

• サーファー向け設備（シャワー室、洗い場）
• 海岸まで徒歩圏内の立地アピール
• ペット可物件の需要高い

■注意点

• 海沿いは塩害対策必須
• 津波ハザードマップの確認要

鎌倉市戦略

■高収益ポイント

• 歴史的景観を活かした古民家再生
• 高所得者向け高品質リノベーション
• 観光地としてのブランド価値活用

■注意点

• 景観条例による制約あり
• 観光客による騒音問題要注意

2-2. 県西部エリア戦略

小田原市戦略

■高収益ポイント

• 新幹線通勤者向け高品質物件
• 小田原城周辺の歴史的価値アピール
• ファミリー向けは利便性重視

■注意点

• 地方都市のため家賃上限あり
• 空室期間長期化リスク注意

箱根町戦略

■高収益ポイント

• 観光業従事者向け長期契約
• 別荘地としての需要取り込み
• 民泊との使い分け戦略

■注意点

• 季節変動大きい
• 車必須地域の駐車場確保要

温泉地エリア（湯河原町）戦略

■高収益ポイント

• 温泉付き物件は高付加価値
• 療養目的の長期滞在需要
• 旅館・ホテル従事者向け安定需要

■注意点

• 温泉権利の確認必須
• 設備メンテナンス費用高め

STEP3：エリア別リフォーム戦略【実践編】

3-1. 海岸エリア特有のリフォーム

塩害対策リフォーム

項目	費用相場	重要度	備考
外壁防錆塗装	100-200万円	必須	5年周期メンテナンス
窓サッシ交換	50-150万円	推奨	樹脂製推奨
換気システム強化	20-50万円	推奨	湿気対策
エアコン室外機カバー	5-10万円	推奨	塩害防止

湘南ライフ対応設備

• サーフボード置き場：10-30万円
• 外部シャワー設置：20-40万円
• BBQ対応テラス：50-100万円
• 自転車置き場：10-20万円

3-2. 観光地・温泉地エリアのリフォーム

箱根エリア特化リフォーム

• 床暖房設置：50-100万円（山間部の寒さ対策）
• 薪ストーブ設置：80-150万円（リゾート感演出）
• 温泉引込み：200-500万円（可能な場合）
• 駐車場整備：30-80万円（車社会対応）

民泊対応リフォーム

• Wi-Fiの完備：5-10万円
• 多言語対応表示：5-15万円
• キッチン設備充実：50-100万円
• 布団・家具完備：50-100万円

STEP4：エリア別家賃設定戦略【収益最大化】

4-1. 詳細家賃相場マップ（2025年最新）

湘南エリア詳細相場

【藤沢市】

• 藤沢駅周辺：1R 6-8万円、2LDK 12-16万円
• 辻堂駅周辺：1R 5.5-7万円、2LDK 11-14万円
• 鵠沼海岸：1R 6.5-8.5万円、2LDK 13-17万円
• 片瀬江ノ島：1R 6-8万円、2LDK 12-15万円

【茅ヶ崎市】

• 茅ヶ崎駅周辺：1R 5.5-7.5万円、2LDK 10-14万円
• 香川・萩園：1R 5-6.5万円、2LDK 9-12万円
• 海岸近く：1R 6-8万円、2LDK 11-15万円

【鎌倉市】

• 鎌倉駅周辺：1R 7-9万円、2LDK 14-18万円
• 大船駅周辺：1R 6.5-8万円、2LDK 12-16万円
• 江ノ島電鉄沿線：1R 6.5-8.5万円、2LDK 13-17万円

県西部エリア詳細相場

【小田原市】

• 小田原駅周辺：1R 5.5-7万円、2LDK 9-13万円
• 郊外エリア：1R 4.5-6万円、2LDK 8-11万円

【箱根町】

• 温泉街：1R 5-8万円、2LDK 10-15万円
• 山間部：1R 4-6万円、2LDK 8-12万円

【湯河原町】

• 湯河原駅周辺：1R 5-7万円、2LDK 8-12万円
• 温泉街：1R 5.5-7.5万円、2LDK 9-13万円

【平塚市】

• 平塚駅周辺：1R 5-7万円、2LDK 10-14万円
• 工業地帯近く：1R 4.5-6万円、2LDK 9-12万円

【その他市町村】

• 大磯町・二宮町：1R 4.5-6万円、2LDK 8-11万円
• 真鶴町：1R 4-6万円、2LDK 7-10万円
• 南足柄市：1R 4-5.5万円、2LDK 7-10万円
• 足柄上郡各町：1R 3.5-5万円、2LDK 6-9万円

4-2. 家賃設定の補正要因

立地補正（全エリア共通）

• 駅徒歩5分以内：+10-15%
• 駅徒歩10分以内：+5-10%
• 駅徒歩15分以上：-5-10%
• バス便のみ：-10-20%

特殊立地補正

• 海まで徒歩5分：+15-25%（湘南エリア）
• 温泉付き：+20-40%（箱根・湯河原）
• 城址公園近く：+5-10%（小田原）
• 工業地帯近く：-5-10%（平塚）

STEP5：入居者募集の地域特化戦略【マーケティング】

5-1. エリア別ターゲット戦略

湘南エリアのメインターゲット

ターゲット層	アプローチ方法	重要ポイント
サーファー・海志向者	サーフィン雑誌、海関連SNS	外シャワー、ボード置き場
通勤サラリーマン	交通利便性、通勤時間アピール	駅近、急行停車駅
ファミリー層	教育環境、子育て支援情報	学校区、公園近く
リタイア層	穏やかな環境、医療機関近さ	バリアフリー、病院アクセス

県西部エリアのメインターゲット

ターゲット層	アプローチ方法	重要ポイント
地元勤務者	地域情報誌、地元不動産会社	職場アクセス、駐車場
新幹線通勤者	ビジネス誌、企業向け情報	小田原駅アクセス、品質
観光業従事者	観光協会、宿泊施設	通勤便利、長期契約
自然志向者	アウトドア雑誌、移住情報	自然環境、静かさ

STEP6：管理会社選びとエリア特性【運営編】

6-1. エリア別管理会社選びのポイント

湘南エリア

必須条件：

• 海岸地域の塩害対応経験
• 津波避難計画の知識
• 観光客対応ノウハウ
• 外国人入居者対応可能

推奨管理業務：

• 塩害点検（年2回）
• 台風対策の強化
• 騒音トラブル対応
• 短期滞在者への対応

県西部エリア

必須条件：

• 山間部・温泉地の設備知識
• 雪害・災害対応経験
• 地域密着型のネットワーク
• 観光業界との連携

推奨管理業務：

• 冬季設備点検
• 温泉設備メンテナンス
• 民泊許可申請支援
• 外国人観光客対応

STEP7：収支シミュレーション【実例比較】

7-1. エリア別収支比較

【実例A】茅ヶ崎市海近2LDKマンション

■物件概要

• 立地：茅ヶ崎市中海岸、海まで徒歩5分
• 間取り：2LDK（65㎡）、築12年
• 取得価格：2,800万円
• リフォーム費用：200万円（塩害対策含む）

■年間収支

• 家賃収入：月14万円×12ヶ月＝168万円
• 管理費：168万円×6%＝10.1万円
• 固定資産税：18万円
• 修繕積立：10万円（塩害対策）
• 保険料：3万円
• その他：4万円
• 年間支出計：45.1万円

■収支分析

• 年間収支：168万円－45.1万円＝122.9万円
• 表面利回り：6.0%
• 実質利回り：4.1%（取得費込み）

【実例B】小田原市新幹線通勤向け3LDK

■物件概要

• 立地：小田原市栄町、小田原駅徒歩8分
• 間取り：3LDK（80㎡）、築15年
• 取得価格：2,200万円
• リフォーム費用：150万円

■年間収支

• 家賃収入：月12万円×12ヶ月＝144万円
• 管理費：144万円×5%＝7.2万円
• 固定資産税：14万円
• 修繕積立：7万円
• 保険料：2万円
• その他：3万円
• 年間支出計：33.2万円

■収支分析

• 年間収支：144万円－33.2万円＝110.8万円
• 表面利回り：6.5%
• 実質利回り：4.7%（取得費込み）

まとめ：エリア特性を活かした賃貸経営成功の秘訣

成功のための5つのポイント

1. エリア特性の深い理解
   各地域の独自性を把握し、それを活かした戦略を立てる
   地域のイベント・文化・慣習を理解し、入居者との関係構築に活用
2. ターゲットの明確化
   エリアごとの主要ターゲット層を見極める
   複数ターゲットに対応できる柔軟性を持つ
3. 適切な価格設定
   地域相場を正確に把握し、付加価値に応じた価格設定
   競合分析を定期的に実施し、価格戦略を調整
4. 地域密着型の管理体制
   エリア特性を理解した管理会社・業者との連携
   地域コミュニティとの良好な関係構築
5. 長期的視点での投資判断
   地域開発計画・人口動態を考慮した将来性評価
   リスク分散のための複数エリア展開検討

湘南・県西部エリアでの空き家賃貸経営は、各地域の特性を深く理解し、それぞれに適した戦略を立てることで、安定した収益を生み出すことができます。このマニュアルを参考に、あなたの物件に最適な戦略を見つけ、成功する賃貸経営を実現してください。