湘南空き家バンク

はじめに：空き家活用の現実を知る

湘南・箱根・西湘エリア（藤沢市、茅ヶ崎市、鎌倉市、平塚市、小田原市、箱根町、真鶴町、湯河原町、大磯町、二宮町、南足柄市、開成町、大井町、松田町、中井町、山北町）で空き家を所有する方々にとって、従来の賃貸住宅以外の活用法は魅力的に見えるかもしれません。

しかし、インターネット上に溢れる「高利回り」「簡単収益」といった情報の多くは、現実とかけ離れています。本記事では、ファクトチェックに基づく正確な情報を提供し、各活用法の真実を包み隠さずお伝えします。

活用法別現実的収益性比較表

活用法	想定利回り（現実的）	初期費用	月額収益目安	実際の稼働率	リスク度	成功確率
民泊（Airbnb等）	5-12%	200-500万円	8-20万円	40-65%	非常に高	30%
シェアハウス	6-15%	300-700万円	10-25万円	60-80%	高	40%
コワーキングスペース	2-8%	500-1200万円	5-25万円	20-50%	非常に高	15%
貸し倉庫・トランクルーム	8-18%	150-400万円	8-18万円	70-85%	中	60%
従来賃貸（参考）	5-9%	100-300万円	8-20万円	85-95%	低	80%

重要な注意事項：上記の数値は湘南・西湘エリアの実際のデータに基づく現実的な想定です。多くのウェブサイトで宣伝される「利回り20-30%」といった数字は、ほぼ実現不可能であることをご理解ください。

1. 民泊（Airbnb・住宅宿泊事業）の現実

法的制限の正確な理解

住宅宿泊事業法では、年間営業日数は180日（180泊）が上限です。この計算期間は毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までです。つまり、理論上の最大稼働率は約49%（180日÷365日）となります。

湘南エリアの現実的収益分析

エリア	1泊平均単価	実際の稼働率	年間収益目安	特記事項
鎌倉・江の島	8,000-15,000円	40-60%	120-200万円	近隣クレーム多発
茅ヶ崎・藤沢海岸	6,000-12,000円	35-55%	90-160万円	夏季集中、冬季低迷
箱根・湯河原	7,000-14,000円	45-65%	110-180万円	温泉権利問題あり
平塚・小田原	4,000-8,000円	25-45%	60-120万円	需要そのものが少ない

年間運営費用の現実

■実際の運営費用例（2LDK物件・鎌倉エリア）

• 清掃・リネン費：月5-8万円（1泊3,000円×回数）
• 光熱費：月3-6万円（エアコン常時稼働）
• Wi-Fi・設備維持：月2万円
• 消耗品・補修費：月3-5万円
• 管理システム費用：月1.5万円
• 近隣対応・トラブル処理：月2-4万円

■月額運営費合計：16.5-26.5万円

失敗例と厳しい現実

藤沢市内でAirbnbを始めたAさん（50代男性）の事例：初期投資400万円をかけて民泊を開始したものの、近隣住民からの苦情により自治体から指導を受け、稼働率は想定の30%以下。年間収支は赤字となり、2年で撤退しました。

民泊の現実的な課題：

• 近隣住民との関係悪化（騒音、ゴミ、駐車場問題）
• 清掃・管理コストが想定の2-3倍
• コロナ禍以降の訪日観光客数の不安定さ
• 自治体条例による営業制限の拡大

2. シェアハウス運営の現実と「かぼちゃの馬車」の教訓

「かぼちゃの馬車」事件から学ぶリスク

2018年に起きた「かぼちゃの馬車」事件では、女性専用シェアハウスの運営会社スマートデイズが経営破綻し、約1,000名の投資家が総額約2,000億円の損失を被りました。「年8%以上の利回り保証」という甘い言葉に騙され、多くの投資家が自己破産に追い込まれました。

現実的な収益シミュレーション

■4部屋シェアハウスの現実的収支例（茅ヶ崎市）

【収入】

• 家賃収入：5万円×4部屋×稼働率70% = 14万円/月
• 共益費：8,000円×4部屋 = 3.2万円/月
• 月間収入合計：17.2万円

【支出】

• 管理費・清掃費：4万円/月
• 光熱費：6-8万円/月（共用部含む）
• インターネット・管理システム：2万円/月
• 修繕・消耗品：3万円/月
• トラブル対応費：2万円/月
• 月間支出合計：17-19万円

■月間収支：-2万円～+0.2万円（ほぼ収支トントン）

シェアハウス運営の現実的課題

• 入居者間のトラブル仲裁（騒音、共用部使用ルール）
• 外国人入居者とのコミュニケーション問題
• 一人退去すると収益が25%減少する脆弱性
• 共用部の清掃・維持管理の継続的負担
• 近隣住民からの苦情（駐車場、ゴミ出し）

3. コワーキングスペースの厳しい現実

コワーキングスペースの失敗率

業界データによると、コワーキングスペースの廃業率は年間10-15%と高く、開業から3年以内に約40%が撤退しています。特に地方都市や郊外では需要予測が困難で、失敗リスクが非常に高くなっています。

リモートワーク定着後の需要変化

2025年現在、リモートワークの定着により「通勤しない働き方」が一般化した結果、都心のコワーキングスペースから地方への分散が期待されましたが、実際には在宅勤務の完全定着により、コワーキングスペース全体の需要が大幅に減少しています。

現実的な収支例

■40席規模コワーキングスペースの現実（藤沢駅周辺）

【収入】

• 月額会員（実際8名×12,000円）：9.6万円/月
• ドロップイン（月50名×1,000円）：5万円/月
• 個室（2室×30,000円×稼働率40%）：2.4万円/月
• 月間収入合計：17万円

【支出】

• 賃料（100㎡×8,000円）：80万円/月
• 光熱費：12万円/月
• 人件費：20万円/月
• その他運営費：8万円/月
• 月間支出合計：120万円

■月間収支：-103万円（大幅赤字）

コワーキングスペース失敗の主要因：

• 需要予測の甘さ（想定の1/3以下の利用者数）
• 高額な賃料と人件費（固定費負担大）
• 差別化の困難さ（価格競争に陥りやすい）
• リモートワーク普及による市場縮小

4. 貸し倉庫・トランクルームの現実的収益性

利回りの現実的数値

インターネット上では「利回り30-40%」といった数字が踊っていますが、実際の運営では8-18%程度が現実的です。初期の集客期間や競合の影響を考慮すると、さらに低くなることも珍しくありません。

実際の運営者の体験談

茅ヶ崎市でトランクルーム経営を行うBさん（60代男性）は、「初期投資300万円で始めたが、満室になるまで2年かかった。実質利回りは計算上2.44%となり、資本回収に35年以上かかる見込み」と語っています。

■30坪トランクルームの現実的収支（平塚市）

【収入】

• 賃料単価：3,500円/坪・月（競合により値下げ）
• 区画数：60区画（0.5坪/区画）
• 稼働率：75%（満室まで2年要）
• 月間収入：3,500円×60区画×75% = 15.75万円

【支出】

• 初期投資償却：8万円/月
• 光熱費・管理費：3万円/月
• 集客・広告費：3万円/月
• 税金・保険：2万円/月
• 月間支出合計：16万円

■月間収支：-0.25万円（わずかに赤字）

5. 成功確率を高めるための現実的戦略

立地特性別おすすめ度（現実版）

立地特性	貸し倉庫	従来賃貸	民泊	シェアハウス	コワーキング
海近（茅ヶ崎・藤沢海岸）	★★★	★★★★★	★★	★★	★
観光地（鎌倉・箱根）	★★	★★★★	★★	★	★
駅近（各市中心部）	★★★★	★★★★★	★★	★★★	★★
住宅地（内陸部）	★★★★★	★★★★★	★	★★	★

失敗を避けるための5つの現実的原則

1. 保守的な収支計画：想定稼働率の70%、想定単価の80%で計算する
2. 競合調査の徹底：半径2km以内の類似サービスを全て調査
3. 段階的投資：初期は最小限の投資で市場テストを行う
4. 撤退ラインの設定：開始前に損切りラインを明確に決める
5. 専門家の活用：税理士、行政書士等への事前相談は必須

結論：現実的な選択とリスク管理

最も現実的な選択肢

ファクトチェックの結果、湘南・箱根・西湘エリアにおいて最も現実的で安全な選択肢は「従来の賃貸住宅」または「貸し倉庫」です。これらは収益性こそ派手ではありませんが、安定性と予測可能性があります。

新しい活用法を検討する場合の条件

• 投資資金の全額を失っても生活に支障がない
• 3年以上の長期的視点で取り組める
• 近隣住民との関係構築に時間を割ける
• 専門的知識の習得に意欲がある
• 法的リスクを理解し受け入れられる

最終的なアドバイス：

インターネット上の「成功体験談」や「高利回り保証」に惑わされず、複数の専門家に相談し、最悪のケースも想定した上で判断してください。空き家活用で重要なのは「儲けること」ではなく「損失を最小限に抑えること」です。

推奨する行動手順

1. まず従来賃貸での収支シミュレーションを作成
2. 地元の不動産会社3社以上に相談
3. 税理士・行政書士による法的チェック
4. 近隣住民への事前相談（重要）
5. 半年間の市場観察後に最終判断

---

本記事は2025年8月時点の実際の調査データに基づいて作成されています。投資判断は自己責任で行ってください。